Raum- und Ortsplanung · Deutschschweiz
Eine Zonenordnung
entscheidet über dreissig Jahre.
Was heute in der Bau- und Zonenordnung steht, prägt ein Dorf länger als jede Legislatur. Wir begleiten Gemeinden durch Ortsplanungsrevisionen und private Bauherrschaften durch komplexe Bewilligungsverfahren.
Leistungen
Fünf Aufgabenfelder.
Raumplanung ist ein langsames Geschäft: Eine Ortsplanungsrevision dauert vier bis acht Jahre. Wer das nicht aushält, sollte nicht damit anfangen.
Ortsplanungsrevision
Gesamtrevision von Zonenplan und Bau- und Zonenordnung, von der Analyse bis zur Genehmigung durch den Kanton. Mit allem, was politisch dazugehört.
Quartier- & Gestaltungspläne
Für grössere Areale: Nutzungsverteilung, Erschliessung, Freiraum und Gestaltung. Der Rahmen, in dem dann konkret gebaut wird.
Verdichtungsstudien
Wo kann innen entwickelt werden, ohne dass die Qualität leidet? Die zentrale Frage der Schweizer Raumplanung seit der RPG-Revision.
Baubewilligungsberatung
Für private Bauherrschaften bei schwierigen Vorhaben: Ausnützung, Grenzabstände, Denkmalschutz, Einsprachen. Vor dem Gesuch, nicht danach.
Mitwirkung & Kommunikation
Informationsveranstaltungen, Workshops, schriftliche Mitwirkung. Der Teil, der über Annahme oder Ablehnung entscheidet.
Wir arbeiten für Gemeinden und für Private — nie am selben Objekt und nie in derselben Sache. Interessenkonflikte legen wir offen, bevor sie entstehen.
Verdichtung
Innenentwicklung ist unbeliebt und richtig.
„Verdichten heisst für die meisten: bei den anderen. In der eigenen Nachbarschaft wird es schnell konkret.“
Seit der RPG-Revision müssen Gemeinden zuerst nach innen entwickeln, bevor sie einzonen dürfen. Das ist fachlich unbestritten und politisch anstrengend. Unsere Erfahrung: Verdichtung wird akzeptiert, wenn sie mit Qualität einhergeht — mit Freiräumen, guter Gestaltung und einem sichtbaren Nutzen für das Quartier. Ohne das bleibt es eine Zumutung, die man an der Urne ablehnt.
Innen vor aussen
Einzonungen sind nur noch möglich, wenn die Reserven im Siedlungsgebiet ausgeschöpft sind.
Die Bedingung
Verdichtung ohne Freiraumqualität scheitert politisch — fast immer, und zu Recht.
Jahre
Bemessungshorizont für den Baulandbedarf. Wer mehr Bauzone hat, muss auszonen.
Mitwirkung
Wer erst bei der öffentlichen Auflage informiert, hat die Abstimmung meist schon verloren.
Mitwirkung
Vier Regeln für Beteiligung.
Mitwirkungsverfahren, die als Alibi durchgeführt werden, richten mehr Schaden an als keine. Das merkt jede Bevölkerung sofort.
Mitwirkung
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Früh
Bevor entschieden ist
Wenn die Variante schon feststeht, ist es keine Mitwirkung, sondern eine Präsentation. Das durchschaut jeder.
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Ehrlich
Über Spielräume
Sagen, was verhandelbar ist und was nicht. Vieles ist durch übergeordnetes Recht vorgegeben — das darf man auch so sagen.
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Verständlich
Ohne Fachjargon
Ausnützungsziffer, Nutzungsübertragung, Mehrwertabgabe. Wer diese Begriffe nicht erklärt, schliesst die Hälfte des Publikums aus.
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Nachvollziehbar
Was wurde übernommen
Nach jeder Mitwirkung ein Bericht: Welche Einwände kamen, welche wurden berücksichtigt und warum die anderen nicht.
Ablauf
Vier Phasen einer Ortsplanungsrevision.
Analyse & Leitbild
Bestandsaufnahme, Bevölkerungsprognose, Baulandreserven. Daraus ein räumliches Leitbild, das die Gemeindeversammlung mitträgt.
Vorentwurf & Mitwirkung
Erste Planentwürfe, öffentliche Mitwirkung, Auswertung. Hier zeigt sich, ob das Leitbild trägt oder ob nachgebessert werden muss.
Vorprüfung
Der Kanton prüft, ob die Planung dem übergeordneten Recht entspricht. Das dauert Monate und bringt fast immer Auflagen.
Auflage & Beschluss
Öffentliche Auflage mit Einsprachemöglichkeit, Behandlung der Einsprachen, Beschluss durch die Gemeinde, Genehmigung durch den Kanton.
Fragen
Häufig gefragt.
Vier bis acht Jahre, je nach Gemeindegrösse und politischer Lage. Wer mit zwei Jahren rechnet, plant an der Realität vorbei — und wer das verspricht, kennt das Verfahren nicht.
Für eine Gemeinde mit 2'000 Einwohnenden zwischen 150'000 und 350'000 Franken über die ganze Laufzeit, inklusive Fachberichte. Kantonsbeiträge sind teilweise möglich.
Anregen ja, beantragen im engeren Sinn nein — die Nutzungsplanung liegt bei der Gemeinde. Wir prüfen, ob Ihr Anliegen in eine laufende Revision passt und wie es fachlich begründet werden kann.
Wer durch eine Einzonung oder Aufzonung profitiert, muss einen Teil des Planungsmehrwerts abgeben. Die Sätze sind kantonal geregelt und liegen zwischen 20 und 50 Prozent.
Bei privaten Bauvorhaben ja — meist geht es darum, ein Projekt so anzupassen, dass die Einsprache gegenstandslos wird. Das ist schneller und billiger als jedes Rechtsmittelverfahren.
Kontakt
Reden wir über den Zeitraum.
Raumplanung braucht Geduld und politische Begleitung. Im ersten Gespräch klären wir, was realistisch ist — auch zeitlich.
Wir arbeiten für Gemeinden und Private in der Deutschschweiz. Für Gemeindeversammlungen und Informationsanlässe sind wir abends verfügbar.
- BüroKirchgasse 22, 8302 Kloten
- Telefon+41 44 000 00 00
- E-Mailkontakt@ortsbild-planung.ch
- Montag – Freitag08.00 – 17.30
- Anlässeauch abends
- Erstgesprächkostenlos